住まいの専門店　ハウスネット不動産ガイド知っ得豆知識プレステージスタッフ家を売るときの税金と「3,000万円特別控除」の基礎 ―― 宅建士が解説

知っ得豆知識

2026.07.24 NEW

家を売るときの税金と「3,000万円特別控除」の基礎 ―― 宅建士が解説

「家を売ったら、税金はいくらかかるのか」
――売却を検討するうえで避けて通れないのが税金の話です。

とくに自宅（居住用財産）を売る場合、
『3,000万円特別控除』という大きな制度があります。

この記事では、売却にかかる税金の基本と、
この控除のしくみを宅地建物取引士の視点で整理します。

なお、具体的な税額の判断は税理士または税務署にご確認ください。

売却益にかかる税金は「譲渡所得税」

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、
その利益に対して所得税・住民税（譲渡所得税）がかかります。

譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入時の価格や費用）」と
「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いて計算します。

売却価格そのものに課税されるわけではない点が大切です。

※計算式は国税庁の定義に沿って記載しています。
出典：国税庁タックスアンサー
　　　「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

所有期間で税率が変わる（長期・短期）

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間で変わります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが、長期譲渡と短期譲渡の分かれ目です。
判定の基準日が『売却した日』ではない点に注意が必要です。
具体的な税率（復興特別所得税・住民税を含む）は以下の通りで、長期のほうが税率は低くなります。

長期譲渡所得：20.315％
短期譲渡所得：39.63％

※2026年7月1日現在
出典：国税庁タックスアンサー
「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

売却なら「自宅の3,000万円特別控除」

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、
一定の要件を満たすと譲渡所得から
最高3,000万円を差し引ける特例があります。

これにより、譲渡益が3,000万円以内であれば
税金がかからないケースも多くあります。

ただし、適用には居住実態や前年・前々年に
同じ特例を使っていないことなどの要件があります。

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、
一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を
差し引ける特例があります。

これにより、譲渡益が3,000万円以内であれば
税金がかからないケースも多くあります。

ただし、適用には主に以下のような
要件を満たしている必要があります。

・居住の要件：現に自分が住んでいる、または住まなくなった日から
　　　　　　　　3年目の年の12月31日までに売却すること
・前歴の要件：売却した年の前年・前々年に、この特例や
　　　　　　　　マイホームに関する他の特例を使っていないこと
・相手方の要件：売却先が、親子や夫婦、同族会社などの
　　　　　　　　　特別な関係ではないこと
・その他の要件：新居で住宅ローン控除を受ける場合など、
　　　　　　　　　他の制度と併用できないケースがないこと

（※家屋を取り壊して土地のみを売却する場合などは、
さらに追加の要件があります。
詳しくは国税庁のタックスアンサー
「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。）

売却したら「確定申告」が必要

特別控除を使う場合も、譲渡益が出た場合も、
原則として翌年の確定申告が必要です。

控除を適用して税額がゼロになる場合でも、
申告して初めて適用される点に注意してください。

必要書類には売買契約書や取得時の資料などがあります。

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監修／執筆：宅地建物取引士　栁沼洋介

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